Contrato de arrendamento do espaço: as cláusulas que um ginásio nunca deve assinar

Escolheste a zona, orçaste a obra, tens o equipamento em lista. Depois aparece-te uma minuta de cinco páginas que o senhorio já tinha na gaveta, e assinas-la porque estás com pressa de abrir. Esse papel fixa-te os riscos durante dez anos, e é o único documento do processo que ninguém te ajuda a ler.

O que é que a lei já me dá, mesmo que eu não negoceie nada?

Mais do que julgas, e menos do que precisas. O Código Civil traz regras supletivas para o não habitacional, ou seja, regras que só se aplicam quando o contrato se cala. As minutas que te põem à frente não se calam, e falam a favor de quem as escreveu.

Convém teres isto presente antes de discutires vírgulas. Se a minuta põe as obras de conservação a teu cargo, não é ilegal: é a estipulação em contrário que o artigo 1111.º permite. A lei deixa-te negociar quase tudo, e quem não negoceia limita-se a assinar.

Lê a coluna da direita como quem lê uma fatura: é a lista do que te tiram numa tarde. Cada linha custa-te dinheiro e cada linha negoceia-se.

Que prazo devo pedir, se a obra só se paga ao fim de anos?

Um que cubra o retorno da obra e ainda sobre. Quem assenta pavimento, racks e insonorização não recupera esse dinheiro em dois anos. Pega no orçamento, divide-o pela margem mensal da casa e conta os meses: é esse o mínimo, não o prazo que a imobiliária te sugerir por hábito.

O artigo 1110.º, n.º 1, deixa as partes fixarem livremente prazo, renovação e denúncia. Na falta de estipulação, o contrato considera-se celebrado por cinco anos e renova-se por períodos iguais, ou de cinco anos se o prazo for inferior. Guarda o n.º 4: nos primeiros cinco anos, independentemente do prazo escrito, o senhorio não se pode opor à renovação.

• Cinco anos com renovações de cinco. É o desenho supletivo e serve estúdios de obra leve. Com obra pesada, sabe-te a pouco.
• Dez anos, com denúncia tua ao fim do quinto. Dá-te horizonte para amortizares e uma porta de saída se a zona se estragar. Pede-o quando fores tu a pagar o chão.
• Um ou dois anos para experimentar. Só serve se instalares pouco e puderes levar tudo contigo. Com obra feita, sai-te caríssimo.

Antes de discutires prazo, fecha as contas. A escolha da localização e o orçamento de abertura dão-te os dois números que sustentam o pedido, e um senhorio ouve melhor quem lhe chega com contas do que quem lhe chega com vontade.

Quem me pode pôr na rua antes do tempo?

Menos gente do que temes, desde que o contrato não te tire a proteção. No não habitacional, o senhorio só pode denunciar o contrato de duração indeterminada nos casos das alíneas b) e c) do artigo 1101.º: demolição ou obras profundas que obriguem a desocupar, ou comunicação feita com cinco anos de antecedência. Quem o diz é o artigo 1110.º-A, n.º 1.

Essa denúncia obriga-o a indemnizar-te, a ti e aos trabalhadores, pelos prejuízos que comprovadamente resultem da cessação. Mas o n.º 3 esconde-te uma armadilha: se o arrendamento tiver sido objeto de trespasse nos três anos anteriores, a indemnização ao arrendatário não tem lugar. Compraste o ginásio por trespasse há dois anos? Ficas exposto, e mais vale saberes-lo hoje.

Nos contratos com prazo certo a porta é outra, a oposição à renovação, com os pré-avisos do artigo 1097.º: 240 dias se o prazo for igual ou superior a seis anos, 120 dias entre um e seis. Escreve-os no contrato em vez de os deixares subentendidos, e exige que as comunicações te cheguem por carta registada.

Renda fixa, renda variável e quanto a atualização me pode subir

O artigo 1077.º manda as partes estipularem por escrito a possibilidade de atualização e o respetivo regime. Na falta disso aplica-se o coeficiente anual em vigor, o senhorio comunica-o por escrito com 30 dias de antecedência, e se não atualizar durante três anos perde os aumentos que deixou passar. O coeficiente sai todos os anos por aviso em Diário da República e muda de ano para ano, por isso não te dou aqui um número que daqui a três meses já não te serve.

O que te deve levantar a caneta é a fórmula alternativa. Cláusulas que somam ao coeficiente uma percentagem fixa, ou que indexam a renda ao volume de negócios sem teto, tiram-te a previsibilidade. Se aceitares componente variável, negoceia teto e piso, e escreve-os por extenso.

Vê ainda quem paga o quê. O artigo 1078.º, n.º 3, põe as despesas das partes comuns por conta do senhorio numa fração autónoma, e é essa a linha que as minutas invertem sem to dizerem. Faz a conta ao que o espaço te leva por mês antes de assinares, com os custos fixos em cima da mesa e com os meses fracos já previstos.

Quem paga o pavimento, e quem fica com ele quando eu sair?

É a cláusula mais cara do contrato e a que menos gente lê. O artigo 1074.º, n.º 2, diz que o arrendatário só pode executar obras quando o contrato o faculte ou quando o senhorio o autorize por escrito. Antes de assentares o primeiro metro de borracha, pede essa autorização e guarda-a assinada.

Depois vem o n.º 5: salvo estipulação em contrário, tens direito, no fim do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos das benfeitorias de possuidor de boa fé. Esse regime está no artigo 1273.º e dá-te duas coisas: indemnização pelas necessárias e o direito de levantares as úteis, desde que o possas fazer sem estragar o locado. Quando não as puderes levantar, o senhorio paga-te o valor delas.

Aquele "salvo estipulação em contrário" é a porta por onde te sai o dinheiro. Basta uma linha a dizer que as benfeitorias revertem gratuitamente para o senhorio, e o pavimento, a insonorização e os balneários ficam lá, pagos por ti. Fora do arrendamento urbano, o artigo 1046.º equipara-o até a possuidor de má fé: isto decide-se no papel, não na conversa.

Negoceia por esta ordem:

1. Autorização escrita para a obra de adaptação, com a descrição anexa ao contrato.
2. Direito a levantares tudo o que seja desmontável, racks, espelhos, cacifos, sem obrigação de repores o estado original.
3. Compensação pelo que não puderes levantar, com critério de cálculo fechado agora.
4. Carência de renda ou comparticipação do senhorio na obra pesada.
5. Auto de estado com fotografias à entrada. Sem ele, o artigo 1043.º, n.º 2, presume que recebeste o espaço em bom estado, e essa presunção joga-te contra no dia da entrega.

O contrato autoriza mesmo ginásio, e autoriza o barulho?

Autorizar a atividade não é detalhe de redação: é a diferença entre abrires e não abrires. O artigo 1067.º, n.º 2, diz que, quando nada se estipule, o locado pode ser gozado no âmbito das aptidões que resultem da licença de utilização. Se a licença é para comércio, tens de a mudar antes, e o fim do contrato tem de o dizer por palavras: atividade física e desportiva, sala de exercício e aulas de grupo.

Escreve também que o senhorio se compromete a colaborar nos pedidos à câmara e a entregar-te os documentos do prédio. Sem isso, ficas a depender da boa vontade dele a meio do licenciamento, com a renda já a correr.

E há o ruído, que num ginásio não é hipótese. O Regulamento Geral do Ruído sujeita as atividades ruidosas permanentes ao critério de incomodidade: a diferença entre o ruído ambiente e o residual não pode exceder 5 dB(A) de dia, 4 dB(A) ao entardecer e 3 dB(A) à noite, pelo artigo 13.º do Decreto-Lei n.º 9/2007. Traduz-se assim para o teu contrato: quem paga a insonorização, e quem responde se um vizinho reclamar. Se ficar por dizer, o vizinho reclama-te a ti e a obra sai-te do bolso.

Caução, fiança e o que acontece se um mês correr mal

Duas ou três rendas de caução são prática corrente e não te devem assustar. O que te deve assustar é a caução sem regra de devolução e a fiança pessoal ilimitada, que te acompanha mesmo depois de saíres da sociedade. Limita-a no tempo e no montante, e escreve-o.

Vale-te conhecer o artigo 1041.º antes de negociares garantias. Em mora, o senhorio pode exigir-te, além das rendas em atraso, uma indemnização de 20% do devido, mas esse direito cessa se fizeres cessar a mora em oito dias. Havendo fiança, tem de notificar o fiador nos 90 dias seguintes, e só depois de o fazer lhe pode exigir o pagamento.

Se eu quiser vender o ginásio daqui a cinco anos, posso?

Só se o contrato te deixar. O trespasse é o que dá valor de mercado ao negócio: sem ele, o que tens é um emprego com equipamento. O artigo 1112.º, n.º 1, deixa-te transmitir a posição de arrendatário sem autorização do senhorio, mas o n.º 2 avisa que não há trespasse quando a transmissão não leve em conjunto instalações, utensílios e mercadorias, ou quando o comprador queira ali outro ramo. E o n.º 4 dá-lhe preferência na venda, salvo convenção em contrário.

Duas notas honestas. Cláusulas que condicionam o trespasse à autorização do senhorio aparecem em muitas minutas, e a sua validade discute-se, só que discute-se em tribunal, com o comprador à espera. E se o comprador mudar o destino do prédio, o n.º 5 do artigo 1112.º deixa o senhorio resolver o contrato. Negoceia-a hoje em vez de te fiares na jurisprudência.

As linhas que tens de ler duas vezes antes de assinar

• Prazo inicial e regime de renovação, com quem se pode opor e com que pré-aviso.
• Denúncia pelo senhorio limitada às alíneas b) e c) do artigo 1101.º, com indemnização escrita.
• Fim do contrato descrito por palavras que digam mesmo ginásio, box ou estúdio.
• Compromisso do senhorio de colaborar no licenciamento e na licença de utilização.
• Obras de conservação, ordinárias e extraordinárias, com o responsável nomeado.
• Autorização escrita para a obra de adaptação, com projeto anexo.
• Benfeitorias: o que levantas, o que fica e quanto te pagam por isso.
• Auto de estado com fotografias, à entrada e à saída.
• Regime de atualização da renda, com teto se houver componente variável.
• Encargos, condomínio, seguros e impostos, com um nome ao lado de cada um.
• Caução e fiança, com montante, prazo e regra de devolução.
• Trespasse e cessão de exploração, expressamente permitidos.

Pede a minuta com antecedência, manda-a a um advogado antes de a discutires com o senhorio e leva-lhe as alterações por escrito. Uma revisão jurídica custa-te uma fração do que te custa uma cláusula de benfeitorias mal fechada.

Perguntas frequentes

É isto que a Stryde te tira das mãos, para que o único papel a tirar-te o sono seja o contrato do espaço. Vê-a a funcionar no teu ginásio antes de decidires. Marcar demo

Fontes

• Código Civil, artigos 1108.º a 1113.º, arrendamento para fins não habitacionais (PGDL): duração, renovação, denúncia e trespasse.
• Código Civil, artigos 1095.º a 1102.º (PGDL): pré-avisos de oposição à renovação.
• Código Civil, artigos 1072.º a 1078.º (PGDL): obras, benfeitorias, atualização da renda e encargos.
• Código Civil, artigos 1065.º a 1069.º (PGDL): licença de utilização e forma escrita.
• Código Civil, artigos 1041.º a 1046.º (PGDL): mora, 20% de indemnização, fiador e estado do locado.
• Código Civil, artigo 1273.º (PGDL): benfeitorias do possuidor de boa fé.
• Decreto-Lei n.º 9/2007, Regulamento Geral do Ruído, artigo 13.º (Diário da República): critério de incomodidade para atividades ruidosas permanentes.